Ограждение придомовой территории в Москве
Совет муниципальных депутатов одного из районов г. Москвы согласовал установку ограждающих устройств на придомовой территории, на основании требований постановления Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. N 428-ПП «О ПОРЯДКЕ УСТАНОВКИ ОГРАЖДЕНИЙ НА ПРИДОМОВЫХ ТЕРРИТОРИЯХ В ГОРОДЕ МОСКВЕ».
При этом, поставленный на кадастровый учет земельный участок площадью 33 га включает в себя 20 га придомовых территорий нескольких многоквартирных домов и коттеджей, кроме того, 10 га территорий общего пользования, 3 га земель общественных зданий и пром. предприятий. Проект межевания этого поставленного на кадастровый учет земельного участка возвращен на доработку. Проект детальной планировки территории утвержден в 1994 году, а кроме того, произведенная застройка и фактическое использование этому проекту не соответствуют.
Утверждается жителями, подавшими заявку на ограждение, что существует проект застройки этого участка примерно 2003 года, с корректировкой 2007 года. Сведений об утверждении проекта застройки органом исполнительной власти Москвы нет, есть сведения о согласованиях и прохождении в Мосгосэкспертизе. Установка ограждений произведена согласно этого проекта застройки, как утверждается, при этом общий участок разделен, проекту межевания не соответствует.
На первый взгляд, согласно N 428-ПП либо ограждение вообще не подлежит согласованию (такой позиции придерживается Госинспекции по недвижимости Москвы), поскольку нет поставленных на кадастровый учет участков каждого из многоквартирных домов, либо подлежит при том, что должны быть решения общих собраний собственников каждого МКД и коттеджей, расположенных на сформированном едином участке. Этого не сделано, есть решение общего собрания собственников только двух МКД (по проекту межевания их общая придомовая территория составляет 3,5 га).
Вроде бы все ясно, такое решение Совета муниципальных депутатов должно быть отменено. Тем более, что в центре общего участка находятся школа, детский сад, еще ряд общественных зданий, проход и проезд к ним возможен только через ограждения. Мы будем следить за ходом судебного процесса и информировать на этом сайте о результатах.
Советам в Москве дали полномочия согласовывать ограждение ПРИДОМОВЫХ территорий, и Совет депутатов МО Куркино Москва стал ограждать целые микрорайоны по нормам ограждения придомовых территорий.
В результате Совет наделяет собственников части домов правом устанавливать порядок проезда по территории целого микрорайона (п. 6 пост. 428). В отношении публичной власти действует принцип — «разрешено только то, что прямо разрешено; все, что не разрешено, запрещено», раз нет разрешения ограждать микрорайоны, значит такого права у Совета нет. Отличие микрорайона от придомовой территории (двора) очевидно: двор это максимум 5 га земли, микрорайон это до 50 га земли, двор относится к конкретному дому, микрорайон — это земельный участок с несколькими домами, двор это общая долевая собственность собственников помещений, а микрорайон включает в себя и дворы, и земельные участки школ и д/садов, и земли общего пользования. Сегодня жителям даже не известно, кто персонально из депутатов Куркино поддержал такое решение — перекрыть проезд родителям с детьми к забору школы и забору детского сада, к спортивной школе гольфа. Протоколы заседания, градостроительная документация так и не опубликованы на сайте ВМО Куркино, хотя это было обещано руководителем ВМО, еще в ноябре 2015 г. В целом речь идет не о том, что родители хотят подъехать к самой школе или детскому саду. Школа и садик окружены своими заборами, родители хотят проехать по проездам общего пользования к забору школы мимо дворов и заборов. Даже не мимо самих подъездов 1 мкр, а именно мимо заборов, поскольку у домов 1 мкр есть еще и свои придомовые территории, которые само собой огорожены. Но Совет запретил ездить даже мимо заборов, причем установлен запрет проезда по землям общего пользования к городским образовательным и спортивным учреждениям. При том, что у этих социальных объектов есть свои земельные участки, которые получились то же огороженными. В корне неверно считать, что школа или д/садик находятся на придомовой территории какого -то жилого дома. Это совсем не так. Дворы жилых домов не образуют единого земельного надела, они разделены проездами общего пользования и к школе ведет дорога общего пользования от ул. Соколово-Мещерской без пересечения с придомовыми территориями.
В Министерство экономического развития Российской Федерации
Жалоба на должностных лиц исполнительной власти города Москвы и вопрос, касающийся правоприменительной практики при установке ограждающих устройств на придомовых территориях многоквартирных домов.
Правительство города Москвы своим Постановлением № 428-ПП от 2 июля 2013 г.«О Порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве» установило порядок установки ограждающих устройств применительно к придомовым территориям города Москвы (п. 1 Порядка).
В Постановлении № 428-ПП от 2 июля 2013 г. прямо не указано, что считается «придомовой территорией» при установке ограждений. С другой стороны, определение придомовой территории дано в национальном стандарте РоссииГОСТ Р 51929 – 2014: «придомовая территория — это земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы и размеры которого определены на основании данных государственного кадастрового учета (номера), с указанием уникальных характеристик объекта недвижимости, разрешенного использования и сведений об элементах озеленения и благоустройства, а так же иных, расположенных и предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объектов и сооружений».
Такое определение придомовой территории полностью согласуется с п.п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, определяющим понятие земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, по смыслу самого Постановления № 428-ПП от 2 июля 2013 г., ввиду того, что вп. 3 порядка установки ограждений прямо указано, что решение об ограждении придомовой территории принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а в п. 6 порядкаустановлено, что этим же собранием собственников принимается порядок проезда на придомовую территорию, ввиду этого квалификация понятия «придомовая территория» как земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома не вызывает сомнения.
Более того, на сайте Департамента городского имущества города Москвы в разделе ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЛИ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ//УСТАНОВКА ШЛАГБАУМА// на этот счет дано разъяснение, что «в случае, если у жителей дома оформлено право собственности на участок, то они имеют право ограничить доступ на него» .
Однако в письмах заместителя руководителя департамента городского имущества города Москвы (ДГИгМ)Гаман М.Ф. и представителя ДГИгМ Левченковой О.Е. заявляется о том, что для ограждения придомовой территории согласно Постановления № 428-ПП от 2 июля 2013 г. постановки земельного участка на кадастровый учет и проекта межевания не требуется.
- ДГИ пишет про ограждения
Должностными лицами исполнительной власти города Москвы это обосновано ссылкой на то, что ограждение придомовых территорий является их благоустройством и не требует предоставления земельных участков в собственность. А так же тем, что собственники помещений в многоквартирном доме с момента оформления собственности на жилое помещение вправе пользоваться и владеть земельным участком, при том, что сам земельный участок является собственностью соответствующего публичного образования. То есть должностными лицами исполнительной власти города Москвы по сути утверждается, что ограждение придомовой территории и определение порядка проезда — это не распоряжение земельным участком, а лишь пользование таким участком. Так же должностными лицами ДГИгМ утверждается, что для ограждения придомовых территорий и установления порядка проезда не требуется наличия определенных в соответствии с законом границ таких участков.
Однако такая точка зрения должностных лиц исполнительной власти города Москвы в корне противоречит законодательству Российской Федерации. Прежде всего потому, что в ч. 2 ст. 262 Гражданского кодекса РФ исключительно собственник земельного участка указан как единственный субъект, обладающий правом ограждения земельного участка и определения доступа на земельный участок, находящийся в его собственности.
Кроме того, только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерацииот 28 мая 2010 года N 12-П по делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами. Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ земельным участком признается часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка (п. 3 ч.1 ст. 7 закона № 221- ФЗ«О государственном кадастре недвижимости»), границы земельного участка определяются межеванием, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В этой связи заявления должностных лиц Департамента городского имущества города Москвы о том, что порядок ограждения придомовых территорий «не содержит требования о наличии поставленного на кадастровый учет земельного участка для установки ограждений на придомовых территориях» вызывает крайнее недоумение. Поскольку такой подход изначально содержит в себе многочисленные возможности для злоупотребления правом. Злоупотребление может выражаться, например, в том, что под предлогом ограждения придомовых территорий многоквартирных домов без определения их границ к таким придомовым территориям могут быть незаконно присоединены земельные участки других многоквартирных домов, а так же городские земли общего пользования и (или) земли, находящиеся в собственности других хозяйствующих субъектов.
В соответствии со ст.ст. 72,77 Конституции Россиипрошу:
1. обязать должностных лиц исполнительной власти г. Москвы строго соблюдать законодательство Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;
2. разъяснить понятия «придомовая территория», а так же понятия «объекты благоустройства» применительно к шлагбаумам, воротам, калиткам и другим ограждающим и запираемым устройствам, препятствующим проходу и (или) проезду по придомовым территориям.
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
26 октября 2015 года
Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда
в составе председательствующего Пономарѐва А.Н.,
судей Ставича В.В., Харитонова Д.М.,
при секретаре Петрове А.В.,
….Установление ограничений пользования или распоряжение земельным участком,
принадлежащим городу Москве, или земельным участком, расположенным на территории города
Москвы, государственная собственность на который не разграничена, но распоряжение которым
осуществляют органы власти города Москвы, третьими лицами недопустимо.